Odrębna własność lokalu

ADAM MALINOWSKI - radca prawny

Stan prawny na 7 lipca 2009 r.

Jak powstaje odrębna własność

Odrębna własność lokalu (czyli popularne mieszkania hipoteczne) jest uregulowana w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Podstawową zasadą wynikającą z ustawy jest ta, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Jest więc możliwe założenie księgi wieczystej dla takiego mieszkania i zbywania go na zasadach analogicznych jak np. dom. Z punktu widzenia prawa nie ma żadnej różnicy w sposobie władania mieszkaniem hipotecznym czy np. działką. Jest to bardzo istotne, ponieważ zwiększa bezpieczeństwo obrotu. Jako przykład można tu wskazać na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, która polega na ochronie nabywcy w dobrej wierze, który kupuje mieszkanie od osoby ujawnionej w księdze jako właściciel. Po prostu kupiec może działać w pełnym zaufaniu do treści wpisów. Dotyczy to wszystkich informacji, które możemy odczytać z księgi - np. zlokalizowanych w dziale IV hipotek czy też toczących się postępowań sądowych.

PRZYKŁAD

Po wakacjach w 2009 r. małżonkowie mają zamiar kupić mieszkanie własnościowe, co do którego toczy się postępowanie sądowe. Na ten temat nie ma jednak żadnej wzmianki w księdze wieczystej. W takiej sytuacji stosuje się przepis, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym w księdze a stanem rzeczywistym treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby kupującej od uprawnionego według księgi. Wskazana instytucja (nazywana rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych) chroni osobę, która działając w dobrej wierze kupiła nieruchomość o innym stanie prawnym niż wynikający z księgi. Mówiąc prościej - chodzi o zagwarantowanie nabywcy pewności, że stanie się właścicielem, jeśli podpisał umowę z osobą uprawnioną wedle księgi. Warto jednak wiedzieć, że rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy w złej wierze (jest to osoba, która wie o niezgodności albo która z łatwością mogła się o niej dowiedzieć). Dla oceny dobrej lub złej wiary rozstrzygająca jest chwila złożenia wniosku o wpis. Rękojmia nie działa przeciwko dożywociu i drodze koniecznej, nie ma też zastosowania, gdy nabycie następuje w toku postępowania egzekucyjnego.