W zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w przypadku posiadania udziału w nieruchomości, który nie został nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 8 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 marca 2024 r. (data wpływu 11 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

27 grudnia 2023 r. na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz aktu ustanowienia hipoteki podpisanego w Kancelarii Notarialnej (…) przed notariuszem (…) wraz z mężem M. K. nabyła Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego w (…) za cenę w kwocie 520 000 zł za środki pochodzące z Państwa majątku wspólnego. W związku z zawarciem umowy pobrano od Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych w kwocie 10419 zł (10400 zł od umowy sprzedaży oraz 19 zł od ustanowienia hipoteki). Zgodnie z zapisem art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Pani mężowi M. K. w dniu zakupu i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Pani przed dniem 15 października 2020 r. posiadała 1/32 udziału w nieruchomości położonej w gminie (…), miejscowości (…), wówczas składającej się z działek ewidencyjnych nr (…) (niezabudowana) oraz (…) (zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym) oraz (…) udziału w nieruchomości położonej w gminie (…), miejscowości (…), wówczas stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) (zabudowana domem mieszkalnym w stanie do rozbiórki). Udziały te nabyła Pani w spadku kolejno na podstawie ustawy po zmarłej 7 grudnia 1997 r. matce (…), następnie na podstawie ustawy z dobrodziejstwem inwentarza po zmarłym 8 sierpnia 2015 r. ojcu (…). W dniu 15 października 2020 r. na mocy aktu notarialnego doszło do zmiany własności wyżej wymienionych nieruchomości. Na podstawie umowy o podział majątku wspólnego Pani dziadków i działach spadków po zmarłym dziadku, a równocześnie Pani rodzicach podpisanego w Kancelarii Notarialnej w (…) przed notariuszem (…) nabyła Pani w 1/3 części nieruchomość położoną w gminie (…), miejscowości (…), utworzoną z działki nr (…). Do zawarcia umowy doszło bez jakichkolwiek spłat lub dopłat.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że wartość rynkowa nabytego przez Panią w wyniku działu spadku udziału 1/3 w zabudowanej działce nr (…) nie przekraczała wartości udziału nabytego przez Panią w spadku we wszystkich składnikach majątkowych wchodzących w skład spadku. Działka nr (…) w (…), w której otrzymała Pani 1/3 udziału to działka, która wówczas nie posiadała dostępu do drogi publicznej, składa się w większej części z zaniedbanych terenów zieleni i zalesień częściowo z ograniczeniami w zabudowie. Znajdujący się na niej dom jest niezamieszkany od 20 lat, nie posiada przyłączeń wody i gazu, posiada zawalony dach, jest w stanie uniemożliwiającym zamieszkanie. Działka ta znajduje się w sąsiedztwie zakładu przemysłowego (…), co znacząco osłabia jej wartość.

Przyjmując udziały w działce (…) zrzekła się udziałów w działkach (…), z których to działka (…) ma dostęp do drogi publicznej, jest terenem w pełni zadbanym i zagospodarowanym, znajduje się na niej dobrze wyposażony dom z przyłączonymi wodą, gazem, prądem i kanalizacją, w stanie umożliwiającym zamieszkanie w nim. Działka (…) jest natomiast działką widokową w atrakcyjnym, stale rozwijającym się infrastrukturalnie terenie, z możliwością przekształcenia na działkę budowlaną.

Podsumowując, w wyniku działu spadku wartość rynkowa majątku, który Pani otrzymała nie przekraczała wartości udziału, jaki przysługiwał Pani w całej masie spadkowej.

Budynek mieszkalny na działce nr (…) nie był objęty decyzją organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę budynku mieszkalnego lub zakazująca jego użytkowania ani na dzień 15 października 2020 r., ani do chwili obecnej. Domem tym od co najmniej 20 lat nikt się nie zajmował, stan faktyczny domu uniemożliwia zamieszkanie w nim.

Pytanie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy w świetle przedstawionego przez Panią we wniosku oraz uzupełnieniu do wniosku opisu stanu faktycznego, dokonanej przez Panią czynności, jaką było nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przysługuje zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pani stanowisko w sprawie (sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pani zdaniem, nabyciu przez Panią spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przysługuje zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w dniu zawarcia umowy oraz przed tym dniem przysługujące Pani udziały w prawie własności budynku mieszkalnego nie przekraczały 50% i zostały nabyte w drodze dziedziczenia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 27 grudnia 2023 r. na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży oraz aktu ustanowienia hipoteki wraz z mężem nabyła Pani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W związku z zawarciem umowy pobrano od Państwa podatek od czynności cywilnoprawnych. Pani mężowi w dniu zakupu i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw ani udział w prawach, o których mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Pani przed dniem 15 października 2020 r. posiadała 1/32 udziału w nieruchomości, wówczas składającej się z działek ewidencyjnych nr (…) (niezabudowana) oraz (…) (zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym) oraz (…) udziału w nieruchomości, wówczas stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) (zabudowana domem mieszkalnym w stanie do rozbiórki). Udziały te nabyła Pani w spadku kolejno na podstawie ustawy po zmarłej 7 grudnia 1997 r. matce (…), następnie na podstawie ustawy z dobrodziejstwem inwentarza po zmarłym 8 sierpnia 2015 r. ojcu (…). W dniu 15 października 2020 r. na mocy umowy o podział majątku wspólnego Pani dziadków i działach spadków po zmarłym dziadku, a równocześnie Pani rodzicach nabyła Pani w 1/3 części nieruchomość, utworzoną z działki nr (…). Do zawarcia umowy doszło bez jakichkolwiek spłat lub dopłat. Budynek mieszkalny na działce nr (…) nie był objęty decyzją organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę budynku mieszkalnego lub zakazująca jego użytkowania ani na dzień 15 października 2020 r., ani do chwili obecnej. Domem tym od co najmniej 20 lat nikt się nie zajmował, stan faktyczny domu uniemożliwia zamieszkanie w nim.

Pani zdaniem, ma Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z Pani stanowiskiem nie można się zgodzić.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy budynek posadowiony na działce nr (…), którego jest Pani współwłaścicielem, stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

W celu ustalenia czy będący w Pani posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie może służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na subiektywnej opinii wyrażonej w opisie sprawy, tj. przez stwierdzenie, że budynek nie nadaje się do zamieszkania. Należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 67 ww. ustawy:

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, której jest Pani współwłaścicielem – nie została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania budynku lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, budynek ten stanowi budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

To, że budynkiem, który Pani posiada, od co najmniej 20 lat nikt się nie zajmował, a stan faktyczny domu uniemożliwia zamieszkanie w nim, nie może stanowić przesłanki do uznania, że nie mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ustawodawca nie zawarł bowiem zastrzeżeń, w jakim stanie funkcjonalnym powinien być budynek.

Reasumując, wobec braku decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do posiadanej przez Panią nieruchomości – zgodnie z opisanym zdarzeniem – jest Pani współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W dalszej kolejności należy wskazać, że z powołanego powyżej art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że w przypadku posiadania udziału m.in. w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnienie z opodatkowania będzie miało miejsce, jeżeli udział ten nie przekracza 50% i został nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia.

Z opisu sprawy wynika, że posiadała Pani udziały nabyte w drodze dziedziczenia:

- 1/32 udziału w nieruchomości (działki nr (…) - niezabudowana, (…) - zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym) ;

- 13/384 udziału w nieruchomości (działka nr (…) - zabudowana domem mieszkalnym w stanie do rozbiórki).

Jak sama Pani wskazała, 15 października 2020 r. na mocy aktu notarialnego doszło do zmiany własności wyżej wymienionych nieruchomości na podstawie „umowy o podział majątku wspólnego Pani dziadków i działach spadków po zmarłym dziadku, a równocześnie Pani rodzicach”. Ostatecznie nabyła Pani 1/3 części nieruchomości (utworzonej z działki nr (…)). Zatem część nieruchomości (utworzonej z działki nr (…)) nabyła Pani na podstawie „umowy o podział majątku wspólnego (…) i działach spadków”. W wyniku tej umowy posiada Pani bowiem udział 1/3 w tej nieruchomości, natomiast w drodze dziedziczenia w tej nieruchomości posiadała Pani udział wynoszący (…).

Dodatkowo wskazała Pani, że na podstawie powyższej umowy doszło „do zmiany własności wyżej wymienionych nieruchomości”. Na skutek tego udział 1/3 w nieruchomości nabyty w wyniku zawarcia powyższej umowy, nie jest tożsamy z udziałem nabytym pierwotnie przez Panią poprzez dziedziczenie w tej nieruchomości. Ostateczny udział w posiadanej nieruchomości jest wynikiem „umowy” zawartej pomiędzy poszczególnymi spadkobiercami i jest „sumą” pewnych składników przypadających pierwotnie spadkobiercom.

Natomiast jak wskazano powyżej, w przypadku kupującego, który posiadał lub posiada udział w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, zwolnienie przysługuje tylko w przypadku nabycia tego udziału do wysokości 50% i wyłącznie tytułem dziedziczenia. Pani co prawda pierwotnie nabyła udziały w dopuszczalnej wysokości w drodze dziedziczenia, jednakże następnie na mocy „umowy o podział majątku wspólnego Pani dziadków i działach spadków po zmarłym dziadku, a równocześnie Pani rodzicach”, nabyła Pani 1/3 części nieruchomości. Zatem w takiej sytuacji nie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie spełniła Pani bowiem wymogu dotyczącego tytułu nabycia udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym.

Reasumując, notariusz prawidłowo zatem pobrał podatek w związku z nabyciem przez Panią i Pani męża spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie przysługiwało Pani prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy umowie nabycia „pierwszego mieszkania”, gdyż posiadała Pani udział w nieruchomości, który nie został nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).