Na podstawie rt. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (tekst jednolity: Dz. U. 2013 r. poz. 594 z późn. zm.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.) Rada Gminy Brenna uchwala się, co następuje:

§ 1. Przyjmuje się Wieloletni Program Gospodarowania Mieszkaniowym Zasobem Gminy Brenna na lata 2014 - 2019, stanowiący załącznik do niniejszej uchwały.

§ 2. Wykonanie uchwały powierza się Wójtowi Gminy Brenna.

§ 3. Uchwała wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego.

Wiceprzewodniczący Rady Gminy Seweryn Greń

Załącznik Nr 1 do Uchwały Nr XXXII/360/14
Rady Gminy Brenna
z dnia 9 lipca 2014 r.

PROGRAM GOSPODAROWANIA MIESZKANIOWYM ZASOBEM
GMINY BRENNA NA LATA 2014-2019

Rozdział 1

Prognoza dotycząca wielkości oraz stanu technicznego mieszkaniowego zasobu Gminy

Brenna w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkaniowe

§ 1

1. Mieszkaniowy zasób Gminy Brenna obejmuje 23 lokale mieszkalne.

2. Gmina posiada 16 lokali mieszkalnych, położonych w budynkach będących jej własnością. Są to budynki położone przy:

1) ul. Leśnica 8 w Brennej z dwoma lokalami mieszkalnymi,

2) ul. Leśnica 103 w Brennej z jednym lokalem mieszalnym (Szkoła Podstawowa nr 1 w Brennej Leśnicy),

3) ul. Góreckiej 224 w Brennej z jednym lokalem mieszkalnym (Gimnazjum w Brennej),

4) ul. Góreckiej 48 w Brennej z dwoma lokalami mieszkalnymi,

5) ul. L. Żagana 3 w Górkach Wielkich z czterema lokalami mieszkalnymi,

6) ul. Objazdowa 39 w Brennej z sześcioma lokalami mieszkalnymi, w tym jednym socjalnym.

3. Na prawach współwłasności Gmina posiada budynki położone przy:

1) ul. Góreckiej 46 w Brennej, nieruchomość budynkowa, w której Gmina jest właścicielem sześciu lokali mieszkalnych, w tym 1 lokalu socjalnego,

2) ul. Żagana 5 w Górkach Wielkich, nieruchomość zabudowana budynkiem, w której Gmina jest właścicielem 1 lokalu mieszkalnego.

§ 2

1. Mieszkaniowy zasób Gminy obejmuje:

1) 1 budynek przy ul. Leśnica 8 z dwoma lokalami mieszkalnymi,

2) 1 budynek przy ul. Leśnica 103 z jednym lokalem mieszalnym (Szkoła Podstawowa nr 1 w Brennej Leśnicy),

3) 1 budynek przy ul. Góreckiej 224 z jednym lokalem mieszkalnym (Gimnazjum w Brennej),

4) 1 budynek przy ul. Góreckiej 48 z dwoma lokalami mieszkalnymi - budynek przeznaczony do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny,

5) 1 budynek przy ul. L. Żagana 3 z czterema lokalami mieszkalnymi,

6) 1 budynek przy ul. Objazdowej 39 z sześcioma lokalami mieszkalnymi, w tym jednym socjalnym. Budynek ze względu na zły stan techniczny zostanie wyłączony z użytkowania (nieruchomość przeznaczona do sprzedaży),

7) 1 budynek przy ul. Góreckiej 46 w Brennej z sześcioma lokalami mieszkalnymi, w tym
1 lokal socjalny,

8) 1 budynek przy ul. L. Żagana 5 z 1 lokalem mieszkalnym,

2. Podstawowym zadaniem Gminy będzie utrzymanie właściwego stanu technicznego budynków oraz utrzymanie zasobu mieszkaniowego w stanie niepogorszonym, poza budynkami przeznaczonymi do rozbiórki (sprzedaży) ze względu na zły stan techniczny.

§ 3

1.Z uwagi na zły stan techniczny budynku przy ul. Objazdowej 39 w Brennej, wynikający
z wieku i zużycia obiektu (rok budowy 1938), mieszkańcy są przenoszeni do innych, wyremontowanych lokali, a nieruchomość zostanie zbyta (wraz z budynkiem docelowo wyłączonym z użytkowania). Planowana sprzedaż nieruchomości spowoduje zmniejszenie istniejącego zasobu mieszkaniowego. Pozyskane środki z tego tytułu mogą zostać przeznaczone na przygotowanie i realizację zadań inwestycyjnych związanych z powiększeniem mieszkaniowego zasobu Gminy.

2. Na części poddasza w budynku przy ul. Leśnica 8 możliwa jest zmiana sposobu użytkowania strychu na lokal mieszkalny (po zakończeniu w 2017 r. okresu trwałości projektu termomodernizacji budynku). Przewidywana powierzchnia uzyskanego lokalu komunalnego to 70 m2.

3. Gmina przeznaczyła w planie miejscowym teren pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną przy ul. Wiejskiej w Brennej - uchwała nr XXIV/269/13 Rady Gminy Brenna z dnia 6 czerwca 2013 r. o zmianie fragmentów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z racji konieczności rozbiórki sąsiedniego budynku przy ul. Góreckiej 48 oraz propozycji zamiany części gruntów - działki wspólnoty mieszkaniowej przy ul. Góreckiej 46 i działki gminnej, prace związane z przygotowaniem inwestycji polegającej na budowie komunalnego budynku mieszkaniowego wielorodzinnego mogą zostać rozpoczęte po zakończeniu regulacji stanu prawnego nieruchomości.

4. Przewiduje się, że wielkość mieszkaniowego zasobu Gminy w poszczególnych latach będzie się kształtować następująco:

Rok	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Powierzchnia lokali w m2	791,44	634,57	634,57	634,57	704,57	704,57
W tym lokale socjalne	67,90	30,82	30,82	30,82	30,82	30,82
Planowana sprzedaż w m2	156,87	-	-	-	-	-
Stan zasobu na koniec roku ( w m2)	634,57	634,57	634,57	634,57	704,57	704,57

Rozdział II

Analiza potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikające ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata

§ 4

Jednym z ważniejszych problemów, które należy rozwiązać w dziedzinie gospodarki lokalowej, jest zły stan techniczny budynków. W dużej mierze stan ten wynika z zaawansowanego wieku obiektów, jak też ich zużycia wskutek wieloletniego eksploatowania, przy braku wystarczających środków na remonty kapitalne. Dotyczy to przede wszystkim obiektów, w których sprzedano lokale komunalne, a powstałe wspólnoty mieszkaniowe nie dochowują obowiązków prawidłowego zarządzania nieruchomościami, ponieważ nabywcy lokali, jako członkowie wspólnoty uchylają się od ponoszenia kosztów przeprowadzenia koniecznych remontów. W części zasobu mieszkaniowego dotyczącej samych lokali oraz w budynkach będących własnością samorządu, Gmina sukcesywnie dokonuje modernizacji i podniesienia standardu wynajmowanych nieruchomości. W latach 2009 - 2013 wydatkowano łącznie 113 440,56 zł. W ramach tej kwoty wykonano remonty kapitalne lokali odzyskanych po eksmisjach - wymiana stolarki okiennej, instalacji oraz wydzielenie i urządzenie łazienek (w lokalach obsługiwanych przez wspólne sanitariaty), a także bieżące remonty w budynkach komunalnych.

§ 5

1. Przewiduje się, że stan techniczny mieszkaniowego zasobu Gminy w latach 2014-2019, jak i warunki zamieszkania w lokalach, będą ulegały dalszej poprawie wskutek wykonania odpowiednich remontów. Dotyczy to przede wszystkim części wspólnych we wspólnotach mieszkaniowych, po uregulowaniu kwestii zarządu wspólnotami.W pozostałym zakresie przewiduje się utrzymanie stanu technicznego na obecnym poziomie poprzez przeprowadzenie remontów bieżących.

2. Budynek przy ul. Góreckiej 48 ze względu na zły stan techniczny przeznaczony jest do rozbiórki. W budynku wyłączono z użytkowania 2 lokale mieszkalne, a lokatorów przeniesiono do budynku przy ul. Góreckiej 46.

3. Plan remontów z podziałem na kolejne lata:

Zakres robót	2014	2015	2016	2017	2018	2019
Pokrycie dachowe	30 000 zł	40 000 zł	30 000 zł	-	-	-
Stolarka okienna	10 000 zł	15 000 zł	-	-	5 000 zł	-
Stolarka drzwiowa	-	-	-	-	5 000 zł	-
Instalacje	5 000 zł	10 000 zł	-	5 000 zł	10 000 zł	-

Rozdział III

Planowana sprzedaż lokali w kolejnych latach

§ 6

Ilość lokali przeznaczonych do sprzedaży w kolejnych latach określa się na podstawie wniosków lub deklaracji najemców stale zamieszkujących w tych lokalach:

w 2014 r. - 0 lokali,

w 2015 r. - 6 lokali - dotyczy nieruchomości przy ul. Objazdowej 39 w Brennej, gdzie przewiduje się sprzedaż całej nieruchomości wraz z budynkiem wyłączonym z użytkowania,

w 2016 r. - 0 lokali,

w 2017 r. - 0 lokali,

w 2018 r. - 0 lokali,

w 2019 r. - 0 lokali.

§ 7

Do sprzedażny lokali mogą zostać zastosowane bonifikaty ustanowione przez Radę Gminny Brenna odrębną uchwałą.

Rozdział IV

Zasady polityki czynszowej i obniżania czynszu

§ 8

Polityka czynszowa Gminy zmierza do takiego ukształtowania stawek czynszu, które zapewniałyby samowystarczalność finansową gospodarki mieszkaniowej poprzez zminimalizowanie dopłat
z budżetu Gminy do utrzymania zasobu mieszkaniowego. Wpływy z czynszów stopniowo powinny pokrywać nie tylko koszty bieżącego utrzymania budynków, ale zapewnić również pozyskanie środków na remonty.

§ 9

1. Najemcy lokali mieszkalnych opłacają czynsz najmu, ustalony według stawki za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających wartość użytkową lokalu.

2. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekroczyć 50% stawki najniższego czynszu obowiązującego w zasobie mieszkaniowym Gminny Brenna.

3. Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy od dnia,
w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

§ 10

1. Określa się następujące czynniki obniżające lub podwyższające wartość użytkową lokalu mieszkalnego oraz wielkość obniżania lub podwyższania stawki podstawowej:

1) czynniki obniżające:

a) lokal bez urządzeń wodociągowych lub kanalizacyjnych - obniżka do 10%,

b) lokal usytuowany na poddaszu - obniżka do 5%,

c) brak WC w lokalu - obniżka do 5%,

d) położenie budynku względem dostępu do sieci dróg publicznych oraz obiektów użyteczności publicznej - obniżka do 10%,

2) czynniki podwyższające:

a) lokal wyposażony w łazienkę - podwyższenie do 10%,

b) lokal wyposażony w centralne ogrzewanie - podwyższenie do 10%,

c) lokal wyposażony w instalacje gazową - podwyższenie do 10%.

2. Nie stosuje się współczynników podwyższających stawkę czynszu za dokonane przez najemców ulepszenia podnoszące standard lokalu, o ile nie uzyskali oni zwrotu nakładów za wykonane ulepszenia.

3. Wysokość czynszu naliczana według obowiązujących stawek może być obniżona najemcy
o niskich dochodach na jego wniosek.

4. Dochód osiągnięty na jednego członka gospodarstwa domowego w rozumieniu przepisów ustawy o dodatkach mieszkaniowych kwalifikujący do przyznania obniżki czynszu wynosi:

a) od 75% do 50% najniższej emerytury brutto - 10% obniżki,

b) od 49% do 25% najniższej emerytury brutto - 20% obniżki,

c) niższy niż 25% najniższej emerytury brutto - 30% obniżki.

5. Obniżka, o której mowa w pkt 4 nie dotyczy najemców lokali socjalnych.

Rozdział V

Sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu Gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem Gminy w kolejnych latach

§ 11

1. Czynności z zakresu zarządu mieszkaniowym zasobem Gminy, w granicach ustalonych przez Wójta, zostały powierzone Referatowi Infrastruktury i Inżynierii Urzędu Gminy w Brennej, poza lokalami w budynku przy ul. Góreckiej 224 i Leśnicy 103, które zostały przekazane w trwały zarząd dyrektorom placówek oświatowych.

2. Zarząd nieruchomościami wspólnymi, w których znajdują się lokale będące własnością Gminny
i właścicieli lokali wykupionych od Gminy, będzie powierzany licencjonowanym zarządcom nieruchomości.

Rozdział VI

Źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach

§ 12

W latach 2014-2019 finansowanie gospodarki mieszkaniowej odbywać się będzie z następujących źródeł:

1) wpływy z czynszów za lokale mieszkalne i lokale socjalne,

2) środki budżetowe.

§ 13

Planowane środki finansowe na gospodarkę mieszkaniową, w zakresie bieżącej działalności eksploatacyjnej:

Lp.		2014	2015	2016	2017	2018	2019
1.	Wpływy z czynszów	15 804 zł	14 397 zł	14 397 zł	14 397 zł	16 917 zł	16 917 zł
2.	Środki budżetowe	-	-	-	-	-	-
	RAZEM	15 804 zł	14 397 zł	14 397 zł	14 397 zł	16 917 zł	16 917 zł

Rozdział VII

Wysokość wydatków w kolejnych latach

§ 14

Wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gminna jest jednym ze współwłaścicieli,
a także wydatki inwestycyjne.

Planowane wydatki w kolejnych latach:

Lp.	ZAKRES	2014	2015	2016	2017	2018	2019
1.	Remonty	45 000 zł	65 000 zł	30 000 zł	5 000 zł	20 000 zł	-
2.	Modernizacje (adaptacja)	-	-	-	-	70 000 zł	-
3.	Wydatki inwestycyjne (budowa)	-	-	-	-	-	-
4.	Koszty eksploatacji	5 000 zł	5 000 zł	5 000 zł	5 000 zł	5 000 zł	5 000 zł
5.	Koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi	2 000 zł	5 000 zł	5 000 zł	5 000 zł	5 000 zł	5 000 zł
	RAZEM	52 000zl	75 000zł	40 000zł	15 000zł	100000 zł	10 000 zł

Rozdział VIII

Opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy

§ 15

W ramach niniejszego programu nie przewiduje się remontów kapitalnych całych budynków, wiążących się z koniecznością wykwaterowania lokatorów do lokali zamiennych na czas trwania remontów. Po realizacji nowego budynku wielorodzinnego część lokatorów może zostać przeniesiona do nowych lokali komunalnych, a stare lokale o najniższym standardzie mogą zostać przekształcone w lokale socjalne.

§ 16

Działaniami Gminy, mającymi na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców będą:

1) przygotowanie inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego i uzyskanie około 15 nowych lokali mieszkalnych,

2) kształtowanie odpowiedniej i racjonalnej polityki przestrzennej w zakresie wyznaczenia terenów pod budownictwo mieszkaniowe - w ramach zmiany planów miejscowych zweryfikowane zostaną ustalenia dotyczące parametrów wydzielanych działek budowlanych oraz parametry regulujące sposób zagospodarowania nieruchomości.