Wyrok SN z dnia 20 listopada 2015 r., sygn. I CSK 22/15

Umowa zobowiązująca do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, w której nie określono wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, ani danych umożliwiających ich ustalenie jest nieważna. Możliwe jest sanowanie przez strony w drodze późniejszych oświadczeń woli wad umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia go nabywcę przez wprowadzenie do jej treści brakujących, koniecznych postanowień.

Teza od Redakcji

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

Protokolant Justyna Kosińska

w sprawie z powództwa Giełdy [...] S.A. w W. przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. w W. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 listopada 2015 r., skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 20 listopada 2013 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powód - Giełda [...] S.A. w W. domagał się w pozwie wniesionym w dniu 26 lipca 2006 r. przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A w W.

1) zobowiązania pozwanego, do złożenia oświadczenia o ustanawianiu odrębnej własność lokalu użytkowego nr 9 o pow. 227,78 m2 znajdującego się na parterze w budynku położonego na nieruchomości przy ul. B. [...] w W. oraz do przeniesienia na rzecz powoda własności tego lokalu wraz z udziałem wynoszącym 1388/100000 części w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego działki nr 26/3, obr. [...], dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą nr [...],

ewentualnie

2) zasądzenia od pozwanego kwoty 1.021.500 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu.

W sprawie ustalony został następujący stan faktyczny.

Na podstawie umowy z dnia 20 stycznia 1987 r. Przedsiębiorstwo Usługowo Handlowe (PHU) J. uczestniczyło w realizacji inwestycji polegającej na wzniesieniu przez Przedsiębiorstwo Polskie Koleje Państwowe (PKP) budynku przy ul. B. [...] w W. przez wniesienie kwoty 211.172,311 "starych" złotych. W dniu 26 lipca 1996 r. pomiędzy Przedsiębiorstwem PKP a syndykiem masy upadłości PHU J. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa zobowiązująca Przedsiębiorstwo PKP do ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego o pow. 227 m2 położonego na parterze budynku przy ul. B.nr [...] w W. oraz do przeniesienia własności tego lokalu na rzecz PHU J. W umowie strony nie zawarły postanowień o jednoczesnym przeniesieniu udziału w częściach wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek. W dniu 1 października 1996 r. syndyk masy upadłości PHU J, sprzedał prawo do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu Towarzystwu (T.P.) SA. W umowie zawartej w obecności przedstawicieli Przedsiębiorstwa PKP działających łącznie w imieniu i na rzecz PKP stawający oświadczyli (§ 3), że z własnością lokalu użytkowego, którego odrębna własność zostanie ustanowiona na mocy umowy zobowiązującej, związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu, na której posadowiony jest budynek oraz udział w prawie własności części wspólnych tego budynku i jego urządzeń, które zostaną określone zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej jako u.w.l.) i w związku z tym udziały te będą również przedmiotem umowy rozporządzającej, która zostanie zawarta w związku z realizacją praw będących przedmiotem umowy. W § 6 umowy M.K. i U. S. działający w imieniu i na rzecz PKP oświadczyli, że przyjmują do wiadomości postanowienia tej umowy i akceptują przejście praw do ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz T. P. SA. Przedsiębiorstwo PKP pismem z dnia 8 stycznia 1999 r. poinformowało T. P. SA, że w dniu 31 grudnia 1998 r. otrzymało skorygowaną decyzję Wojewody o uwłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości oraz, że po jej uprawomocnieniu wystąpi z wnioskiem o założenie księgi wieczystej, co miało umożliwić przeniesienie własności lokalu posiadanego przez T. P. SA na jej rzecz. Po założeniu księgi wieczystej dnia 29 maja 2001 r. pismem z dnia 27 lipca 2001 r. skierowanym do T. P. pracownik pozwanej poinformował, że zamierza ona dokonać uregulowania stanu prawnego lokalu usytuowanego na parterze budynku przy ul. B. [...] i warunkiem tego jest uregulowanie przed zawarciem aktu notarialnego należności z tytułu administracji i użytkowania lokalu. Jednocześnie zwrócono się o przesłanie dokumentów dotyczących statusu prawnego firmy użytkującej lokal. Pismem z dnia 9 lipca 2003 r. pozwana poinformowała syndyka TUR P. SA o założeniu księgi wieczystej, ujawnieniu prawa PKP SA do gruntu i budynku, o wyodrębnieniu i sprzedaży części lokali oraz o wstrzymaniu sprzedaży dalszych lokali, gdyż na nieruchomości w części niesprzedanej ciążą obciążenia hipoteczne. Wskazano, że w przypadku zainteresowania zawarciem umowy notarialnej o wyodrębnieniu lokalu z obciążeniem hipoteką, jest to możliwe. Na podstawie umowy z dnia 23 lutego 2005 r. powód nabył od syndyka masy upadłości T. P. SA całość jej przedsiębiorstwa, w tym prawo do ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku przy ul. B. [...] oraz do przeniesienia własności tego lokalu wraz ze związanymi z jego własnością prawami. Pismem z dnia 17 marca 2005 r. skierowanym do pozwanej spółki prezes zarządu powoda poinformował, że jest zainteresowany możliwe najszybszym nabyciem lokalu. W odpowiedzi uzyskał informację, że sprzedaż lokalu powinna się odbyć w trybie przetargowym z zaliczeniem na poczet ceny wartości prawa własności lokalu, jako odpowiadającego rynkowej wartości nakładów, a w przypadku wygrania przetargu przez inną osobę za zwrotem tej kwoty. Postępowanie przetargowe powinno być poprzedzone zgodą zarządu PKP SA, za ewentualnym zrzeczeniem się korzystania z zarzutu przedawnienia roszczeń o nakłady, na istnienie którego wskazują opinie prawne. W odpowiedzi powód pismem z 21 lipca 2006 r. wyjaśnił, że jest zainteresowany ustanowieniem odrębnej własności spornego lokalu i przeniesienia jej na jego rzecz i wzywa pozwanego do wypełnienia zobowiązania.