Interpretacja indywidualna z dnia 24 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.5.2023.4.AWO

Zbycie/zbycia w całości stanowić będą źródło przychodów z działalności. Lokale są wykorzystywane w prowadzonej przez męża działalności gospodarczej i zostały ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych męża - prowadzonej dla tej działalności.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych (zakres pytania numer 3) - jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 stycznia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z4 stycznia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości (zakres pytania numer 3). Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 marca 2023 r. (wpływ 20 marca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarcza pod firmą X, pod numerem NIP: (...) i numerem REGON: (...).

Zgodnie z zapisami w CEIDG, działalność gospodarcza prowadzona jest przez Panią od 1 września 2013 r.

Przedmiotem Pani działalności gospodarczej jest:

(…).

Jest Pani podmiotem podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz nie jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”).

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, rozlicza się Pani na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).

10 stycznia 2006 r. wraz z małżonkiem - w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej - nabyła Pani lokal mieszkalny numer 1 znajdujący się w budynku numer 3, położonym w L., przy ulicy G., składający się z: dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 48,83 m², dla którego Sąd Rejonowy w L. Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW numer (...) (akt notarialny Repertorium A numer 77/2006). Aktualny numer księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (...) w L., to: (...).

W księdze wieczystej lokal określony jest jako mieszkalny, niemniej jednak lokal ten został przekształcony w lokal użytkowy w Urzędzie Miasta L.. Zatem, z dokumentacji budowlanej obecnie wynika, że jest to lokal użytkowy.

Nabyła Pani wraz z mężem lokal za kwotę 95.000 zł. Z własnością opisanego wyżej lokalu początkowo związany był udział wynoszący 28/1000 części w częściach wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu objętego księgą wieczystą KW numer (...). Na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Nie wykorzystywała Pani powyższego lokalu w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Nie stanowił on - od daty zakupu do dnia złożenia wniosku o interpretację -środka trwałego w Pani działalności gospodarczej.

Następnie, wraz z mężem - w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej - 28 maja 2014 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia i sprzedaży, oddania we współużytkowanie wieczyste i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej (akt notarialny repertorium A numer 1/2014), nabyła Pani lokal niemieszkalny - użytkowy numer 1a znajdujący się w L., przy ulicy G numer 3. Lokal składa się z: holu, archiwum, pomieszczenia gospodarczego i łazienki o powierzchni użytkowej 31.83 m². Z własnością wyżej opisanego lokalu związany w dacie zakupu był udział wynoszący 164/10000 części w częściach wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania gruntu, który na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, został przekształcony we własność.

Nabycie lokalu niemieszkalnego - użytkowego, przez Panią i Pani męża, nastąpiło za zgodą wspólnoty mieszkaniowej w zamian za dokonaną przez Panią i Pani męża adaptację tego lokalu na cele niemieszkalne (lokal użytkowy), której wartość (wartość adaptacji) stanowiła kwotę 82.561.60 zł. W wyniku dokonania przez Panią i Pani męża adaptacji lokalu numer 1a, zmianie uległa powierzchnia użytkowa budynku i powierzchnia wyniosła 1935.57 m².

W związku ze zmianą przeznaczania części wspólnych nieruchomości wyłączonej z nieruchomości wspólnej pod adaptację, przedstawiciele Wspólnoty mieszkaniowej oraz Pani wraz z mężem, ustanowili odrębną własność lokalu numer 1a położonego w L., przy ul. G. numer 3, w następstwie czego przedstawiciele Wspólnoty mieszkaniowej przenieśli własność tego lokalu na Panią i Pani małżonka, za prawa i roszczenia poczynione tytułem nakładów poniesionych na jego budowę, tj. adaptację, oraz sprzedali udział do 164/1000 części w częściach wspólnych budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu (które następnie zostało przekształcone w prawo własności). Cena części wspólnych dla lokalu powstałego z adaptacji części wspólnych - piwnicy - została ustalona na kwotę 17.438.40 zł. Dodatkowo, w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu numer 1a, nastąpiło sprostowanie udziałów w prawach do nieruchomości wspólnej związane z własnością już wyodrębnionych lokali.

I tak, z własnością lokalu Pani i Pani męża numer 1, wpisanego w księdze wieczystej KW numer (...) udział wyniósł 252/10000 części w częściach wspólnych.

Nie wykorzystywała Pani powyższego lokalu w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Nie stanowił on - od daty zakupu do dnia złożenia wniosku o interpretację - środka trwałego w Pani działalności gospodarczej. Lokal numer 1 przyjęty był do ewidencji środków trwałych Pani męża w lutym 2008 r., a został zamortyzowany całkowicie w 2018 r. (ze stawką amortyzacji indywidualną 10%). Jego wartość początkowa przyjęta do ewidencji środków trwałych wynosiła 144.000 zł i uwzględniała - poza ceną zakupu - również nakłady w kwocie 44.283,28 zł oraz opłaty notarialne i podatki w kwocie 4.716,72 zł.

Wartość początkowa w 2011 r. została podwyższona o nakłady inwestycyjne w wysokości 11.856,72 zł. Wartość księgowa zatem wyniosła 155.856,72 zł.

Lokal numer 1a został przyjęty do ewidencji środków trwałych Pani męża we wrześniu 2014 r. Jest w trakcie amortyzacji. Jego wartość początkowa to 104.366,40 zł. Uwzględniała ona, poza ceną, również opłaty notarialne i podatki w kwocie 4.366,52 zł.

Lokale opisane powyżej były przez Pani męża wynajmowane. I tak:

–lokal numer 1 - na parterze - wynajmowany był od stycznia 2008 r., nieprzerwanie do dnia sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację, z dwoma przerwami trwającymi około trzy miesiące wynikającymi ze zmiany najemcy. Pani mąż w związku z najmem wystawiał faktury VAT ze stawką 22%, a potem 23% VAT,

–lokal 1a - w piwnicy - wynajmowany był od grudnia 2012 r., nieprzerwanie do dnia sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację z czteroma przerwami trwającymi około trzy miesiące każda, wynikająca ze zmianami najemcy. Pani mąż w związku z najmem wystawiał faktury VAT ze stawką 22%, a potem 23% VAT.

Pani mąż wynajmuje opisane w niniejszym wniosku o interpretacje lokale we własnym imieniu oraz na własny rachunek. Lokal numer 1a podnajmowany był przez Pani męża przed zakupem dokonanym przez Pani męża i Panią, albowiem w tym okresie już był przygotowywany do adaptacji, a następnie wykupu. Wynikało to przede wszystkim z konieczności uzyskania właściwych uchwał wspólnoty mieszkaniowej i dokonania zmian w Urzędzie Miasta L., co było procesem długotrwałym.

W zakupionych lokalach wykonywane były - w okresie pomiędzy połową 2020 r., a końcem 2022 r. - prace, które Pani mąż zakwalifikował jako remontowe i w zakresie lokalu numer 1 łączna wartość zakupu towarów i prac budowlanych wyniosła szacunkowo 18.000 zł, zaś w zakresie lokalu numer 1a łączna wartość zakupu towarów i prac budowlanych wyniosła szacunkowo 15.000 zł.

Nie wynajmowała Pani powyższych lokali. W najbliższym czasie planuje Pani sprzedać oba lokale wraz z małżonkiem, w związku z czym chce Pani ustalić, czy będzie Pani podatnikiem podatku VAT przy transakcji sprzedaży lokali oraz chce Pani ustalić, jak sprzedaż powinna być rozliczona w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Przy umowach sprzedaży - jako sprzedawca - uczestniczył będzie również Pani małżonek, gdyż oba lokale znajdują się nieprzerwanie od daty zakupu we wspólności majątkowej małżeńskiej. Pani małżonek wystąpił we własnym imieniu z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie opisanym w niniejszym wniosku (co do oceny jego sytuacji prawno-podatkowej).

W uzupełnieniu wniosku - w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych - wskazała Pani, że:

–Zarówno jeden, jak i drugi lokal zostały nabyte w celu wynajmu tych lokali.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, w jakim celu lokale, o których mowa we wniosku, zostały przez Panią i Pani małżonka nabyte? Prosimy o odrębną odpowiedź dla każdego lokalu].

–W tym czasie trwały prace mające na celu przystosowanie lokalu do wynajmu. Wykonywane były różne prace budowlane.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, w jaki sposób lokal numer 1 był przez Panią oraz Pani małżonka wykorzystywany w okresie od 10 stycznia 2006 r. do miesiąca lutego 2008 r.?].

–Nie wprowadziła Pani lokalu numer 1 do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie planuje Pani tego zrobić w przyszłości.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, czy po dacie złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidulanej lokal numer 1 stanowi/stanowić będzie środek trwały w Pani działalności gospodarczej? (…)].

–Nie wprowadziła Pani lokalu numer 1a do ewidencji środków trwałych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i nie planuje tego zrobić w przyszłości.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, czy po dacie złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidulanej lokal numer 1a stanowi/stanowić będzie środek trwały w Pani działalności gospodarczej? (…)].

–A. Pani plan jest taki, aby w jednej dacie zbyć oba lokale. Jednakże, jest to zdarzenie przyszłe stanowiące jedynie Pani plan.

B. Aktualnie, nie jest wyznaczona data sprzedaży lokali. Planuje Pani zbyć lokale, ale nie jest Pani w stanie wskazać konkretnej daty, kiedy to nastąpi, ponieważ zależy to od szeregu okoliczności i nie na wszystkie te okoliczności ma Pani wpływ (kwestia znalezienia kontrahenta, negocjacji ceny, ustalenia warunków umowy, itp.).

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania:

A.Czy oba lokale zamierzają Państwo (Pani wraz z małżonkiem) zbyć w jednej dacie?

B.Kiedy zamierza Pani zbyć (wraz z małżonkiem) każdy ze wskazanych we wniosku lokali?].

–Aktualnie, nie jest ustalony konkretny nabywca lokali. Planuje Pani zbyć lokale, ale nie wie Pani, kto będzie ich nabywcą i czy oba lokale zostaną nabyte przez ten sam podmiot. To, czy lokale będą zbyte w drodze jednej, czy kilku czynności, nie jest tylko zależne od Pani, ale również od nabywców. W związku z powyższym, nie jest Pani w stanie określić, czy nastąpi to w drodze jednej lub kilku czynności. Nie wyklucza Pani sprzedaży dotychczasowym najemcom każdego z lokali, ale nie jest aktualnie taka kwestia ustalona między Panią a najemcami.

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania:

A.Czy oba lokale zostaną sprzedane tej samej osobie/temu samemu podmiotowi?

B.Czy lokale zostaną sprzedane dotychczasowym najemcom? Prosimy o odrębne wskazanie dla każdego z opisanych lokali.

C. Czy lokale zostaną zbyte w drodze jednej, czy kilku czynności prawnych?]

–Pani mąż będzie działał w ramach „marketingu szeptanego”, a więc poprzez zwyczajowy system poleceń. Pani mąż nie wyklucza również umieszczenia ogłoszeń w gazecie, czy w różnych mediach społecznościowych. Być może Pani mąż – jeśli będzie taka potrzeba - będzie korzystał z usług biura pośrednictwa sprzedaży. Osobiście nie planuje Pani wykonywać czynności marketingowych. Jak zostało wyżej wskazane, czynności związane ze sprzedażą będą powierzone Pani małżonkowi.

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania:

A.W jaki sposób pozyska Pani nabywcę dla każdego z lokali?

B.Czy oraz jakie działania marketingowe podejmie Pani w celu sprzedaży każdego z lokali?]

–Ani Pani, ani Pani małżonek nie planują udzielania pełnomocnictwa nabywcy, ani innym osobom do działania w Państwa imieniu przy zbyciu lokali.

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania:

Czy planuje Pani lub Pani małżonek udzielić na rzecz potencjalnego nabywcy (lub na rzecz jakiegokolwiek innego podmiotu - jakiego?) jakichkolwiek pełnomocnictw do działania w Pani/Państwa imieniu? Jeśli tak, to:

a)Kiedy zostanie ono/one udzielone?

b)Co będzie przedmiotem tych pełnomocnictw (pełnomocnictwa)?

c)Jakich czynności dokonał/dokona pełnomocnik w związku z udzielonym mu pełnomocnictwem do dnia transakcji?

–Jest Pani właścicielką działki budowlanej, którą kupiła Pani wyłącznie na własne nazwisko, z wyłączeniem męża. Aktualnie, nie planuje Pani sprzedaży tej działki (może kiedyś, za 10-20 lat). Na tej działce stoi budynek gospodarczy ujawniony w księgach wieczystych. Ta nieruchomość jest opisana w księdze wieczystej numer (...)prowadzonej przez Sąd Rejonowy w M. V Wydział Ksiąg Wieczystych. Jak wynika z odpisu księgi wieczystej nabyła Pani powyższą działkę na podstawie umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu hipoteki (rep. A numer (...) z 17 kwietnia 2018 r.). Działka została nabyta do ewentualnego wykorzystania w sprawach rodzinnych bądź osobistych. Od momentu wejścia w jej posiadanie nie wykorzystywała jej Pani w prowadzonej działalności.

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania:

Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości (np. gruntowe niezabudowane, gruntowe zabudowane, lokalowe), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego/lokali mieszkalnych, lokalu użytkowego/lokali użytkowych, domu jednorodzinnego/domów jednorodzinnych) przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wskazanych we wniosku dwóch lokali)? Jeśli tak, prosimy wówczas Panią o podanie - odrębnie dla każdej nieruchomości/prawa:

a)kiedy i w jaki sposób weszła Pani w ich posiadanie,

b)w jakim celu zostały one przez Panią nabyte,

c)w jaki sposób były one wykorzystywane przez Panią od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

d)kiedy dokona/dokonała Pani ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży,

e)na co zostały przeznaczone środki z ich sprzedaży?

–Nie sprzedawała Pani wcześniej żadnych nieruchomości.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości? Jeśli tak, prosimy by wskazała Pani jakiego rodzaju oraz podała Pani datę/daty zbycia].

–Mogła Pani wprowadzać nieistotne zmiany do wpisu do CEIDG (np. nazwa, dodawanie lub usuwanie niewykonywanych PKD). W zakresie Pani działalności gospodarczej od początku były wszystkie kody PKD związane z położnictwem, świadczeniem usług medycznych, prozdrowotnych, ponieważ to jest główny i jedyny profil faktycznie wykonywanych czynności i osiągania przychodów przez Panią. Nigdy nie osiągnęła Pani przychodu z tytułu wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi i nigdy nie wystawiła Pani faktury z tytułu takich usług. Nigdy też nie pracowała i nie osiągnęła Pani przychodów jako pośrednik obrotu nieruchomościami w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości lub obrotu nieruchomościami.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, czy podany we wniosku zakres (przedmiot) Pani działalności gospodarczej jest niezmienny od „1 września 2013, r.”? Jeśli - po 1 września 2013 r. - doszło do zmian w przedmiocie Pani działalności gospodarczej, prosimy o wskazanie, czy prowadziła Pani kiedykolwiek działalność gospodarczą w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości lub obrotu nieruchomościami? Jeśli tak, prosimy by podała Pani w jakim okresie/od jakiego okresu?].

–Pani mąż prowadzi jednoosobową działalność gospodarcza pod firmą: Y pod numerem NIP: (...) i numerem REGON: (...). Zgodnie z zapisami w CEIDG działalność gospodarcza prowadzona jest przez Pani męża od 1 grudnia 1998 r.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, od jakiej daty Pani małżonek prowadzi działalność gospodarczą?]

–Zgodnie z danymi zawartymi w CEIDG przedmiotem działalności gospodarczej Pani męża jest:

•(…)

Pani mąż jest podmiotem podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej jako: „VAT”). Pani mąż w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą rozlicza się na zasadach ogólnych (według skali podatkowej).

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedź na pytanie, w jakim zakresie Pani małżonek prowadzi działalność gospodarczą?].

–10 stycznia 2006 r. wraz z mężem w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej nabyła Pani prawo własności lokalu mieszkalnego numer 1 znajdującego się w budynku numer 3 położonym w L., przy ulicy G..

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, czy 10 stycznia 2006 r. nabyli Państwo własność lokalu numer 1, czy innego rodzaju prawo do tego lokalu - jakie to prawo?(…)].

– A. Sąd dokonał na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w odrębną własność w zakresie lokalu numer 1a [najpewniej omyłka pisarska co do numeru lokalu - przypis organu]. Zgodnie z art. 1 tej ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

B. Z odpisu księgi wieczystej wynika, że w dniu 5 listopada 2020 r. Sąd dokonał na podstawie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w odrębną własność w zakresie lokalu numer 1a. Zgodnie z art. 1 tej ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania:

A.W jakiej dacie doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w odrębną własność - dotyczy lokalu numer 1?

B.A. W jakiej dacie doszło do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w odrębną własność - dotyczy lokalu numer 1a?

–Poniżej opisuje Pani chronologię zdarzeń:

•15 grudnia 2005 r. Wspólnota w formie uchwały wyraziła zgodę na zmianę sposobu użytkowania,

•25 września 2006 r. Urząd Miejski w L. wydaje decyzję zatwierdzającą projekt budowlany obejmujący zmianę sposobu użytkowania,

•29 września 2010 r. - z tą datą kierownik budowy dokonuje ostatniego wpisu do Dziennika Budowy, z którego wynika że budowa została zakończona - podatek od nieruchomości z tytułu posiadania lokalu użytkowego jest naliczany Pani od początku 2011 r., więc przekształcenie nastąpiło w ostatnim kwartale 2010 r. Na podstawie rzutu lokalu z projektu budowlanego zatwierdzonego decyzją numer 15/06 z 25 września 2006 r. udzielającego pozwolenia na przebudową ze zmianą sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy, Urząd Miejski w L. zaświadczył pismem z 15 marca 2023 r., że lokal przy ul. G 3/1 spełnia wymagania samodzielnego lokalu,

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytanie, w jakiej dacie doszło do przekształcenia lokalu mieszkalnego numer 1 w lokal użytkowy?].

–28 maja 2014 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia i sprzedaży, oddania we współużytkowanie wieczyste i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej (akt notarialny repertorium a numer 1/2014) wraz małżonkiem nabyła Pani lokal niemieszkalny - użytkowy numer 1a znajdujący się w L. przy ulicy G. numer 3. W powyższej dacie Pani wraz z małżonkiem nabyła prawo własności lokalu numer 1a.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, czy 28 maja 2014 r. nabyli Państwo własność lokalu numer 1a, czy innego rodzaju prawo do tego lokalu – jakie to prawo?].

–W dniu 28 maja 2014 r. na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia i sprzedaży, oddania we współużytkowanie wieczyste i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej (akt notarialny repertorium A numer 1/2014) doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu numer 1a.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, w jakiej dacie doszło do „ustanowienia odrębnej własności lokalu numer 1a”?].

–Podnajem miał miejsce od 1 czerwca 2012 r. do 28 maja 2014 r.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, w jakim okresie trwał „podnajem” lokalu numer 1a?].

–Lokal numer 1a został przyjęty do ewidencji środków trwałych Pani męża we wrześniu 2014 r.

[Wskazanie to stanowi Pani odpowiedź na pytanie, od jakiej daty lokal numer 1a stanowił środek trwały w działalności gospodarczej Pani małżonka?].

–Aktualnie nie jest ustalony konkretny nabywca lokali. Planuje Pani zbyć lokale, ale nie wie Pani kto będzie ich nabywcą, w związku z powyższym nie jest wykluczone że będą to osoby powiązane w rozumieniu powyższych przepisów, ale nie ma Pani też takich konkretnych planów. Jest też prawdopodobne, że nie będą to osoby powiązane w rozumieniu powyższych przepisów. Ustalenie tych kwestii nie jest zależne tylko i wyłącznie od Pani.

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania:

A.Czy nabywca/nabywcy lokalu numer 1 są/będą dla Pani podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

B.Czy nabywca/nabywcy lokalu numer 1a są/będą dla Pani podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?].

–A. Nakłady inwestycyjne były realizowane w latach 2006-2008 oraz w roku 2011 r. W latach 2006-2008 prace te polegały na wykonywaniu następujących czynności:

•wmontowaniu nowych okien,

•drzwi wewnętrznych i zewnętrznych,

•odrestaurowania poniemieckich elementów wyposażenia: podłogi sosnowej, sztukaterii, drzwi wewnętrznych i zewnętrznych,

•zakup i położenie glazury i terakoty,

•zakup i zamontowanie ceramiki łazienkowej,

•prace hydrauliczne i elektryczne, położenie nowych tynków, malowaniu.

•W 2011 roku prace polegały na wykonaniu aneksu kuchennego.

B. Prace te były wykonane w latach 2010-2012 i polegały w lokalu numer 1a na pracach porządkowych, przygotowaniu murarsko-konstrukcyjnym, pracach hydraulicznych i elektrycznych, nakładaniu izolacji z piany PUR, położeniu regipsów, szpachlowaniu, malowaniu i kafelkowaniu.

C. Prace te były wykonane w latach 2020-2022 i polegały na położeniu paneli, malowaniu, zamontowaniu nowego aneksu kuchennego (lokal numer 1), zaś w zakresie lokalu numer 1a prace polegały na malowaniu, zamontowaniu nowego aneksu kuchennego.

D. Tak. Realizowane były między innymi z przychodów Pani męża z jego działalności gospodarczej.

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania:

A.Jaki rodzaj prac obejmują „nakłady inwestycyjne” w odniesieniu do lokalu numer 1? Kiedy zostały one poczynione?

B.Jaki rodzaj prac obejmuje „adaptacja” w odniesieniu do lokalu numer 1a? Kiedy zostały one poczynione?

C.Jaki rodzaj prac obejmują „prace remontowe”? Prosimy o odrębną odpowiedź w zakresie każdego z lokali.

D.Czy powyższe prace - poczynione na rzecz lokali numer 1 i 1a - zostały sfinansowane z majątku wspólnego Pani i Pani małżonka?].

–Na moment zbycia lokalu numer 1 i lokalu numer 1a panować będzie w małżeństwie ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, ponieważ Pani i Pani małżonek nie planują rozdzielności majątkowej małżeńskiej.

[Powyższe wskazania stanowią Pani odpowiedzi na pytania, czy na moment zbycia lokalu numer 1 i lokalu numer 1a panować będzie w Państwa małżeństwie ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej?].

Pytania

1)Czy przy sprzedaży prawa własności obu lokali (wraz z częściami wspólnymi i gruntem) opisanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej będzie Pani działać jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i czy sprzedaż lokali będzie stanowiła dla Pani działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i czy powinna Pani wystawić faktury VAT co do połowy wartości tych transakcji, a w konsekwencji czy połowa wartości transakcji przypadająca na wnioskodawczynię powinna być opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

2)Jeżeli odpowiedź na pytanie numer 1 jest twierdząca, to czy przy sprzedaży prawa własności obu lokali (wraz z częściami wspólnymi i gruntem), opisanych w stanie faktycznym niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz.U. 2021 r. poz. 685, dalej jako: „ustawa o VAT”) lub ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku VAT?

3)Czy po sprzedaży prawa własności obu lokali opisanych w stanie faktycznym [powinno być: zdarzenia przyszłego - przypis organu] niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, do połowy przychodu ustalonego ze sprzedaży każdego z lokali, może Pani zastosować art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PIT”) i czy w konsekwencji połowa przychodu ze sprzedaży każdego z lokali będzie nieopodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od nabycia każdego z lokali?

Przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia jest odpowiedź na pytanie numer 3. W pozostałym zakresie (pytania numer 1 i 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

Przedstawiając własne stanowisko w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych wskazała Pani, że po sprzedaży prawa własności obu lokali opisanych w stanie faktycznym [powinno być: zdarzenia przyszłego - przypis organu] niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, do połowy przychodu ustalonego ze sprzedaży każdego z lokali może zastosować art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „ustawa o PIT”) i w konsekwencji połowa przychodu ze sprzedaży każdego z lokali nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu od nabycia.

Pani zdaniem, powyższe wynika z następujących okoliczności - oba lokale są przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej i przy sprzedaży stroną sprzedającą będzie również Pani małżonek. W konsekwencji, tylko połowa przychodu ze sprzedaży lokali powinna być rozważona przez Panią pod kątem opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ lokale nie stanowiły środków trwałych w Pani działalności gospodarczej nie znajdzie zastosowania art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazała Pani, że art. 30e ustawy o PIT odsyła do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT.

Podkreśliła też Pani, że art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c ustawy o PIT stanowi, że podatek od zbycia nieruchomości występuje wówczas, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Uwzględniając, że sprzedaż obu lokali nastąpi po upływie pięciu lat od ich nabycia, uważa Pani, że połowa przychodu ze sprzedaży każdego lokalu i praw z nim związanych przypadająca na Panią nie będzie opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji - w Pani ocenie - nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od tej transakcji.

Pani zdaniem, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT, nie wprowadza rozróżnienia na lokale mieszkalne i użytkowe. W konsekwencji - ponieważ minęło już pięć lat od daty nabycia każdego lokalu, uważa Pani, że połowa przychodu ze sprzedaży tego lokalu i praw z nim związanych przypadająca na Panią nie będzie opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:

–pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy),

–odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy).

Z podanych przez Panią informacji wynika m.in., że:

–zamierza Pani zbyć dwa lokale - lokal 1 i 1a,

–prowadzi Pani działalność gospodarczą,

–wskazane lokale (numer 1 i 1a) nie stanowiły środka trwałego w Pani działalności gospodarczej,

–lokale nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej,

–nigdy nie osiągnęła Pani przychodu z tytułu wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; nigdy nie wystawiła Pani faktury z tytułu takich usług. Nigdy też nie pracowała i nie osiągnęła Pani przychodów jako pośrednik obrotu nieruchomościami w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości lub obrotu nieruchomościami,

–lokale stanowią środek trwały w działalności gospodarczej Pani męża,

–zarówno jeden, jak i drugi lokal zostały nabyte w celu wynajmu tych lokali,

–Pani mąż wynajmuje opisane lokale we własnym imieniu oraz na własny rachunek

–nie wynajmowała Pani powyższych lokali,

–ani Pani, ani Pani małżonek nie planują udzielania pełnomocnictwa nabywcy, ani innym osobom do działania w Państwa imieniu przy zbyciu lokali,

–plan jest taki, aby w jednej dacie zbyć oba lokale. Jednakże, jest to zdarzenie przyszłe stanowiące jedynie Pani plan,

–aktualnie, nie jest ustalony konkretny nabywca lokali,

–osobiście nie planuje Pani wykonywać czynności marketingowych; czynności związane ze sprzedażą będą powierzone Pani małżonkowi,

–ani Pani, ani Pani małżonek nie planują udzielania pełnomocnictwa nabywcy, ani innym osobom do działania w Państwa imieniu przy zbyciu lokali,

–nie sprzedawała Pani wcześniej żadnych nieruchomości,

–na moment zbycia lokalu numer 1 i lokalu numer 1a panować będzie w małżeństwie ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej.

Mając powyższe na uwadze należy wskazać, że na podstawie art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Z kolei, art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a wskazanej ustawy stanowi, że:

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących: środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 14 ust. 2c cytowanej ustawy:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy:

Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia: składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Z treści przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane.

Podkreślić też należy, że wskazany wyżej przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Ze złożonego przez Panią wniosku wynika jednak, że lokale nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej oraz nie stanowiły środka trwałego w Pani działalności gospodarczej. Stanowią one jednak środki trwałe w działalności gospodarczej Pani męża, a nabyte zostały w ramach ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zaznaczam, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 wskazanej ustawy:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W myśl art. 34¹ tej ustawy:

Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.

Zgodnie natomiast z art. 36 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

§ 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

§ 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

§ 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności.

Zauważam więc, że sposób opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, nie jest uzależniony od tego, czy składnik majątku należy do współwłasności małżeńskiej, czy też nie.

Z powyższych względów, planowana przez Panią sprzedaż obu lokali nie spowoduje powstania u Pani przychodu na gruncie podatku dochodowym od osób fizycznych - transakcja ta/transakcje te będą dla Pani wolne od tego podatku. Jak bowiem wynika z wniosku, lokale są wykorzystywane w prowadzonej przez Pani męża działalności gospodarczej i zostały ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych Pani męża - prowadzonej dla tej działalności. Z tej też przyczyny, opisane zbycie/zbycia w całości stanowić będą źródło przychodów z działalności gospodarczej prowadzonej przez Pani męża.

Pani stanowisko wyrażające, że:

(…) tylko połowa przychodu ze sprzedaży lokali powinna być rozważona przez Panią pod kątem opodatkowania w podatku dochodowym od osób fizycznych. Ponieważ lokale nie stanowiły środków trwałych w Pani działalności gospodarczej nie znajdzie zastosowania art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

- należało zatem uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Końcowo zaznaczamy, że niniejsza interpretacja:

–zawiera ocenę Pani stanowiska wyłącznie w odniesieniu do treści zadanego przez Panią pytania numer 3,

–została wydana wyłącznie w Pani indywidualnej sprawie i dotyczy skutków podatkowych powstałych wyłącznie po Pani stronie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo

•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).